Arrendamiento rurales: aspectos impositivos a tener en cuenta
El Cdor. Gonzalo Alcorta del Depto. Impositivo de Arizmendi describirá el tratamiento fiscal de los sujetos que sean titulares de inmuebles rurales con destino al alquiler. El análisis se basa en considerar los impuesto nacionales, el régimen informativo de la RGAFIP 2820 y modificatorias.
Arrendamiento: aspectos legales
Hay que destacar que la legislación dispone una definición: ¨Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero”. Fuente: Art.2º Ley 13246.
En este tipo de contrato, al cederse el uso y goce del inmueble rural, derivan determinadas consecuencias, como las siguientes:
- El arrendador no corre riesgos empresariales, ya que el precio fijado deberá satisfacerse independientemente del resultado de la explotación del predio. En ese mismo sentido, quien arrienda, en principio, no estaría sujeto a contingencias laborales y previsionales por la actividad desarrollada por el arrendatario.
En cuanto al nuevo Código Civil y Comercial unificado continúan regulados por la ley nro. 13246 aplicándose el Código Civil de manera supletoria (Artículo N° 41 de la ley 13246).
En cuanto a los plazos de duración del arrendamiento es de 3 años, con un máximo de 10 años de acuerdo al artículo nro. 45 de ley 13246.
Con la modificación del nuevo Código Civil y Comercial unificado se dispone en el articulo nro. 1197 CCC, un plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio. Estableciendo una importante contradicción entre ambas normativas comentadas.
Impuesto al valor agregado
El arrendamiento está exento en el IVA cualquiera sea el monto del mismo, ya que se trata de alquiler de inmuebles rurales destinados a actividades agropecuarias (art. 7º inciso h) Punto 22 ley del gravamen). Por lo tanto, la locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación del locatario y su familia, de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias y de inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1 de la ley 22016.”
Es importante determinar que se entiende por “inmuebles rurales afectados a las actividades agropecuarias”, en donde la ley 13246, en su artículo 2 define:…“Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero”.
Se aprecia que se define indirectamente el concepto de inmueble rural, al considerarlo el objeto del contrato de arrendamiento y fuera de la planta urbana de los centros poblacionales. Lo más importante, es que le agrega el requisito de estar destinado a explotación agropecuaria.
A la vez, y en el otro extremo de los supuestos, debe recordarse que la mayoría de las provincias tienen prevista la figura del inmueble suburbano, que no siempre se encuentra ubicado dentro de un ejido municipal. En este caso, no siempre se los podrá incluir en la gran categoría de inmueble urbano aun cuando, por ejemplo, se efectúe una explotación agrícola, como lo es una huerta.
Entonces, habrá que concluir en que inmueble rural será aquel que, radicado fuera de un centro poblacional (y no es planta suburbana) reúne las condiciones para ser destinado a una explotación agropecuaria. Con respecto a la expresión “actividades agropecuarias”, podemos acudir a la resolución general (AFIP) 1032 que las define como aquellas que “tengan por finalidad el cultivo y obtención de productos de la tierra, así como la crianza y explotación de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura”.
Estas definiciones sirven para definir concretamente cuáles son las locaciones de inmuebles rurales que quedan alcanzadas por la exención de la ley de IVA.
Impuesto a las ganancias
El artículo 41 de la ley del gravamen expresa que: “en tanto no corresponda incluirlas en el artículo 49 de la ley, constituyen ganancias de la primera categoría a) el producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales.”
Como señala la doctrina (Raimondi y Atchabahian), el artículo 41 que encontramos en el ordenamiento actual de la ley se mantiene invariable desde la iniciación de su vigencia.
Corresponde en momento de pago efectuar la retención en el Impuesto a las Ganancias por los pagos que efectúe el arrendatario. Al respecto, recordemos que, en el caso de alquileres de inmuebles, la retención establecida por la RG 830/00 y RG 3884 es de 6% aplicable sobre el excedente de $ 5000 (que en realidad es una cifra reducida e inadecuada para el ámbito rural). Igualmente, y sólo para inmuebles rurales, la norma mencionada en el articulo nro. 16 permite tomar tantos mínimos como meses dure el contrato. Si el arrendatario no se encuentra inscripto en el Impuesto a las Ganancias, la tasa aplicable se eleva a 28% sin derecho al cómputo del mínimo antedicho.
Impuesto sobre los bienes personales. Impuesto a la ganancia mínima presunta
El inmueble rural arrendado está exento de bienes personales (Artículo nro. 21 inciso f), artículo nro. 21 bis. Los inmuebles rurales sobre los que se tributa el impuesto a las ganancia mínima presunta, por ejemplo, aquellos inmuebles inexplotados o destinos arrendamiento, poseídos por personas humanas o sucesiones indivisas, están exentos del impuesto sobre los bienes personales, con el propósito de evitar doble imposición y gravado en ganancia mínima presunta. Por lo tanto, sólo corresponde tributar este último gravamen.
En la nota externa 5/2006, la AFIP exteriorizó su postura sobre el tema, por un lado, que los referidos inmuebles están exentos del impuesto sobre los bienes personales en la medida en que estén inexplotados, arrendados o cedidos en alquiler. Caso contrario al tratarse de inmuebles afectados al patrimonio de una empresa unipersonal o afectada a una sociedad de hecho (Responsable sustituto).
Por su parte, y en lo pertinente, la ley de impuesto a la ganancia mínima presunta reconoce como sujetos del impuesto a las personas físicas y sucesiones indivisas, titulares de inmuebles rurales, en relación a dichos inmuebles.
La valuación en el impuesto a la ganancia mínima presunta. La ley establece que los inmuebles rurales adquiridos se valuarán al costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio. De existir construcciones, se adicionará al valor del terreno el costo de construcción; pudiendo éstas ser amortizadas en función de los años de vida útil estimada.
Para los inmuebles rurales la ley ofrece un beneficio al establecer que una vez determinado el valor del inmueble, según lo indicado precedentemente, se puede deducir el importe que resulte de aplicar el 25% sobre el valor fiscal asignado a la tierra libre de mejoras a los fines del impuesto inmobiliario provincial, o en $ 200.000, el que resulte mayor. De la literalidad de la norma se interpreta que el tope opera por cada inmueble”.
Régimen de operaciones inmobiliarias. RG (afip-dgi) 2820 y modificatorias
La misma establece que las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país, deberán inscribirse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias”.
La obligación nace, en el caso de inmuebles rurales, para aquellos que tengan una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión, considerada individualmente o en su conjunto, resulten estos contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación igual o superior a treinta (30) hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
Es decir que los arrendadores que posean más de 30 hectáreas afectadas a la actividad deberán empadronarse en este registro.
Existe la obligación de registrar los contratos hasta el día 26 de mes inmediata siguiente al de fecha de celebración del contrato. Actualizar los datos del mismo. También, existe la obligación de la presentación de la declaración jurada anual hasta el 26 de marzo de cada año por los contratos celebrados en el año anterior.
El incumplimiento obliga al arrendatario, al momento del pago del arriendo, a aplicar la alícuota mayor de las que surgen del Anexo VIII de la resolución general 830, sin considerar el monto no sujeto a retención. Es decir, aunque un sujeto se inscriba en tiempo y forma en el tributo, presente puntualmente su declaración jurada y realice los pagos pertinentes, si comete el error de no empadronarse y/o informar sus contratos de arriendo, estará sujeto a una alícuota del 28%. Igual tratamiento recibe quien no tiene inscripción alguna.
También se recuerda que la RG AFIP 3950-2016, estableció modificaciones con respecto a los sujetos que se encuentran obligados a emitir factura electrónica por sus operaciones específicas a partir del 01/11/2016, con independencia de su condición frente al IVA -Tít. II, RG (AFIP) 3749. Quedando taxativamente obligados a emitir factura electrónica los siguientes sujetos: las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos locadores de inmuebles rurales. Pero, a su vez establece la eliminación de algunos regímenes de información de la RG (AFIP) 3270 (medicina prepaga); 3368 (establecimientos educativos) y 3687 (locación de inmuebles con fines turísticos) de los cuales no está incluido - los locadores de inmuebles rurales RG (AFIP) 2820, por lo que entiende que renacería la obligación de cumplir con el régimen de información específico para la actividad de arrendamientos de inmuebles rurales.
Por Cdor. Gonzalo Alcorta del Depto | Departamento Técnico Laboral Arizmandi
